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重庆土拍火了!预示楼市怎样的未来?

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  摘要:很微妙(欢迎关注杠杆游戏)

  

  撰文|张银银

  一场集中拍地,让重庆再次在朋友圈刷屏。

  4月28日-29日,重庆迎来了今年首次集中供地出让,共推出46宗主城区地块,总起拍价超444亿元。经过两天六场竞拍,最终46宗地块全部成交,总成交金额达635.04亿元。

  值得注意的是,品牌房企成为此次重庆集中土拍的大赢家。其中融创及其联合体斥99.09亿元共竞得重庆市8宗地块;龙湖则以96.64亿元夺得5宗地块。此外,中交、保利、佳兆业等房企均夺得两宗及以上地块,中铁建、佳源、绿地、旭辉、花样年等房企也各有斩获。

  一个背景是,自今年3月以来,重庆主城区商品住宅的房价几乎每周都在小涨。最新楼市监测数据显示,建面均价已经突破14000元/㎡。4月调涨楼盘数量约164个,占比约74%,平均调涨幅度约502元/㎡。

  重庆在本次土拍中成交总金额约634.6亿元,

  平均成交单价10266.11元/㎡,

  平均溢价率约44%,

  最高成交价为保利中央公园地块,楼面价15711元/㎡。

  

  在差不多同一时间段集中拍地的还有广州和无锡。其中广州入市土地共有48宗,成功出让的土地有42宗,流拍的土地有6宗,共揽金超906亿元无锡首批16宗土地中有10宗已成功出让,总成交金额也超过两百亿元。

  就溢价水平而言,虽然在土拍之前,重庆出台了“部分热点地块若溢价率超50%以上,缴纳土地出让金的期限将缩短至一个半月”的新规,但作为三城中唯一不限地价城市,此次集中供地仍是最高溢价率。在这些地区中,有22宗土地的溢价率超过50%,接近五成的土地已经成交,最高的溢价率达到130%。

  获悉,昨诸多开发商已紧急按停楼盘优惠折扣,恢复原价,有些甚至暂停认筹。经销商、中介在小群里讨论封盘涨价。

  作为西部最大量级的城市,在国家战略不断倾斜之下,不断进行资源和利好加持。

  重庆无论人口、产业、配套基础、金融基础等等,在国内城市,都名列前茅。

  西部战略支点、中国第四经济增长极、西部金融中心、西部国际门户、交通枢纽...

  这样的重庆,注定是一步步,走向价值回归的道路。

  话说回来,还有一个不容忽视的现象是:重庆2020年小学招生人数均为负增长。而小学生的背后是正值青壮年的家长,他们是支持城市发展的中坚力量。

  还有一个人口结构上的挑战:2019年,重庆60周岁及以上人口达到20.6%的比重,其中65周岁以上也达到了14.96%。

  房企在重庆激烈夺地,成本必然会反馈到房价中。所以未来的房价继续上涨,并不奇怪。本身这也和重庆的战略地位、经济预期以及人口流入状况相吻合。

  当然,房住不炒还是大前提,有上涨预期,但大涨的可能性较低。

  

  从重庆无锡广州三地来看,有别于无锡土拍的外来房企,广州和重庆的土拍竞争中,本土房企的“话语权”明显更大,如越秀在广州参拍15宗,成功斩获7宗,出价率远高于其他房企,而重庆起家的龙湖也重开土拍之门,在重庆已成交的地块中排名第五。

  整体上看,尽管三个城市的土地供应都集中,但是无锡和重庆的土拍热度相对较高,而广州的土地供应相对稳定,三个城市的热度分化明显,高品质土地的价格仍在上涨。再者,各城市土地供应节奏较慢,长时间土地“零增长”更容易引起房企的“饥饿感”,热点城市高品质住宅的竞争将进一步升级。因此,要稳定热点城市的土地市场,只有增加土地供应,才能使地市热得以平缓。

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